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Häufige Fragen

Was ist ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger?

Die Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt. Die Folge: Auch Gutachter, die nicht ausreichend qualifiziert sind, bezeichnen sich als Sachverständige und betätigen sich am Markt. Aus diesem Grund sieht die deutsche Gesetzgebung als Abgrenzungskriterium die öffentliche Bestellung vor, welche nach einem aufwändigen Prüfungsverfahren erfolgt. Nach erfolgreicher Absolvierung, steht die Arbeit des Sachverständigen unter ständiger Aufsicht der vom Staat beauftragten Bestellungskörper. Darüber hinaus werden öffentlich bestellte Sachverständige auch geprüft, ob sie vertrauenswürdig und persönlich integer sind. Nur dann dürfen sie das begehrte Qualitätssiegel führen. (Quelle: Institut für Sachverständigenwesen)

Zudem sind öffentlich bestellte Sachverständige darauf vereidigt, unabhängig und unparteiisch zu handeln. Das bedeutet: Dritte, denen Gutachten üblicherweise vorgelegt werden, können sich auf die Ergebnisse verlassen. Ein solches neutrales Gutachten stärkt zugleich den Ruf und die Position des Auftraggebers: Er steht nicht im Verdacht, sich auf ein unvertretbares parteiisches Gutachten zu verlassen. Weil sie unabhängig und unparteiisch sind, werden ö.b.u.v. Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt - so verlangen es die Prozessordnungen der deutschen Gerichte.

Worauf ist bei der Wahl des geeigneten Sachverständigen zu achten?

Grundsätzlich ist zu empfehlen, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. Seine Qualifikation ist nachgewiesen und durch seinen Eid hat er sich verpflichtet, unabhängig und unparteiisch zu arbeiten. Der Sachverständige sollte nach Möglichkeit ortsansässig sein, da dann die örtliche Marktkenntnis im allgemeinen vorausgesetzt werden kann.

Wichtig ist es auch, dass der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige regelmäßig an Weiterbildungsveranstaltungen teilnimmt, so dass die aktuelle Gesetzeslage in das tägliche Handeln eingebunden werden kann.

Was ist ein Markt- bzw. Verkehrswert und warum ist dieser erforderlich für einen An- oder Verkauf?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist im Baugesetzbuch (BauGB) §§194 definiert und ist der - aus statistischen Angaben ermittelte - wahrscheinlichste Kaufpreis für ein Grundstück unter Ausschluss aller ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse und somit ein Gleichgewichtspreis (Wert = Preis). Oftmals entspricht der Wert nicht dem Preis: Liegt der Preis über dem Wert, so spricht man von einem Liebhaberpreis; liegt der Preis unter dem Wert, so handelt es sich meist um einen Gefälligkeitspreis.

Es ist somit der Preis zu ermitteln, der erzielbar wäre, wenn ohne Zeitdruck, Not und irgendwelcher Zwänge, darunter zählen Käufe von Zwangsversteigerungen und Konkursmasse, am freien Markt verhandelt wird und eine übliche Anzahl von Kaufinteressenten einbezogen werden kann.

In der Regel und im Wesentlichen ist als Verfahren zur Verkehrswertermittlung der Ertragswert, der Sachwert und der Vergleichswert in Betracht zu ziehen.

Wie hoch sind die Kosten für ein Wertermittlungsgutachten und wie lange dauert die Auftragsbearbeitung?

Gerichtliche Gutachten müssen nach dem JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) abgerechnet werden. Hier beträgt die Vergütung je Stunde 90,- Euro bei einer Ausarbeitungszeit i.d.R. von acht Wochen.

Bei privaten Gutachten kann die Bearbeitungszeit meistens darunter liegen, da die Vorlaufzeit für die Einladung zur Ortsbesichtigung und andere Formalitäten entfallen können. Das Honorar für die Erstellung eines Gutachtens wird frei vereinbart. Das bedeutet, dass Interessenten in etwa darstellen, um welche Art von Grundstück es sich handelt und die Grundstücksgröße und Bebauung dem Sachverständigen grob darstellen. Das ist in der Regel gut telefonisch möglich. Da es mittlerweile sehr gute und flurstücksgenaue Luftbilder gibt, die man im Internet abrufen kann, bekommt der Sachverständige in der Regel eine gute Übersicht über das betreffende Objekt.

Das übliche Honorar für die Bewertung eines Einfamilienhauses, gern auch noch mit einem üblichen Nebengebäude, liegt in der Regel in der Spanne zwischen 1.500,00 und 2.500,00 € inklusive aller Nebenkosten und der gesetzlichen Mehrwertsteuer. In diesem Preis sind auch sämtliche Auskünfte und Unterlagen enthalten, die wir für die Bewertung benötigen und die wir von unseren Auftraggebern nicht bekommen konnten. Der obere Wert dieser Spanne bezieht sich dabei aber auf größere Grundstücke, wie beispielsweise einer kleinen Hofstelle. Der ausgehandelten Festpreis konnte durch unser Büro bisher immer eingehalten werden, auch wenn in der Natur die Situation manchmal etwas anders aussah, als am Telefon geschildert. Unsere Gutachten sind in der Regel immer mit aktuellen Grundrissen der Gebäude versehen, so dass eine einfache Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse ermöglicht wird.

Bei größeren Bewertungsaufgaben, wie beispielsweise Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten, beginnt das übliche Honorar bei etwa 2.000 € und muss von Fall zu Fall besprochen werden.

Die übliche Bearbeitungszeit für ein Gutachten liegt bei uns bei zwei bis drei Monaten. Wenn alle Unterlagen zusammen sind und auch die Informationen der Ämter zügig eintreffen, kann ein Gutachten auch schon einmal in sechs Wochen erstellt werden. Ein Besichtigungstermin sollte sich in der Regel nach etwa zwei bis drei Wochen nach Vertragsabschluss finden lassen, um mit der Erarbeitung des Gutachtens beginnen zu können.

Welche Unterlagen müssen beschafft werden?

Für die Erstattung eines Gutachtens sollte der Auftraggeber vorab folgende Unterlagen beschaffen bzw. vom Sachverständigen beschaffen lassen. Sie sind zwingend notwendig für ein Ergebnis:

  • Aktuelle Katasterunterlagen (Lageplan, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch mit Größenangaben)
  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
  • Aktuelle Bauzeichnungen, Baubeschreibung, etc.
  • Behördenauskünfte z.B. Denkmalschutzauskünfte und Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster
  • Informationen über den Erschließungszustand
  • Auskünfte bezüglich der Bebaubarkeit (Planungsämter der Städte und Gemeinden)

Diese Liste ist nicht abschließend, beinhaltet jedoch die wichtigsten Unterlagen.

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